INVESTOR’S VIEWPOINT : ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ช่วงโควิด 19 จะรุ่ง หรือ จะรอด

สถานการณ์ Covid-19 ในตอนนี้ ส่งผลต่อธุรกิจทุกแขนงไม่มากก็น้อย อสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่โดนผลกระทบจากวิกฤตนี้ เราและหลายคนคงมีคำถามว่า เศรษฐกิจแบบนี้ มันคือโอกาสในการลงทุนหรือไม่ ทีมงาน UNLOCKMEN เลยไม่พลาดที่จะไปหาคำตอบจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรงอย่าง คุณท๊อป สุธาทร สุทธิสนธิ์ Co-Founder แห่ง Prop2morrow สื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องติดตาม

ในมุมมองของ Prop2morrow คิดว่าเศรษฐกิจในช่วง Covid-19 มันเป็นโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวหรือไม่ ถ้าใช่โอกาสการลงทุนตอนนี้คืออะไร

วันนี้เรากำลังเข้ายุคของ World War C ผมมองว่าวันนี้เรากำลังเหมือนเดินเข้าสู่ยุคของสงครามโลกครั้งใหม่ ที่เราไม่ได้สู้รบกันเอง เรากำลังรบกับเชื้อโรคตัวเล็ก ๆ ที่เราแทบที่จะไม่รู้จักมันเลย เราไม่รู้ว่าจุดประสงค์ของมันคืออะไร แต่หลังจุดของการแพร่ระบาดกระจายตัวออกไปทั่วโลก เรารู้กันดีว่าการสู้รบครั้งนี้ ไม่น่าที่จะจบลงได้ง่าย ๆ เมื่อเข้าสู่ภาวะสงครามแน่นอน การดำเนินชีวิต เศรษฐกิจต่างชะลอตัว เราได้เห็นได้อย่างชัดเจนวันนี้ว่า ไม่ใช่แค่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการส่งออก การท่องเที่ยว และการเดินทางเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่มันลามไปเกือบทุก ๆ ธุรกิจโดยทั่วถึง วิกฤตเศรษฐกิจถ้านับตั้งแต่ต้มยำกุ้งเมื่อ 23 ปีก่อน มาจนถึง วิกฤตการณ์แฮมเบอร์เกอร์ เมื่อ 13 ปีที่ผ่านมา

แต่มาในปีนี้ วิกฤตโควิด 19 ครั้งนี้แตกต่างไปจากครั้งก่อน ๆ มาก เพราะเราไม่รู้ว่ามันจะไปจบที่ตอนไหน หรือมันจะยกระดับของความรุนแรงไปกว่านี้หรือไม่หากเราประมาท และบริหารจัดการที่ไม่ดี ซึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอง แม้จะไม่ได้รับผลกระทบทางตรงจากการ Lock down เมือง แต่แน่นอนแผนการขาย แผนการเปิดตัว และการเผชิญกับความไม่มั่นใจในสภาวะการณ์ทางเศรษฐกิจของลูกค้า เหมือนเข้ามาซ้ำเติมจากเดิมที่นโยบายการควบคุมความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ก่อนหน้านี้ของภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยเข้าไปอีก จะเห็นได้ว่าช่วงนี้เราได้เห็นหลายบริษัทฯ เริ่มออกแคมเปญการตลาดลดราคาโครงการที่ร้อนแรง ยิ่งกว่าแสงแดดประเทศไทยตอนนี้กันซะอีก ตัวเลขที่ลดกันโหด ๆ ก็เห็นได้ว่ามากถึง 50% ซึ่งเรียกว่าไม่เคยเห็นกันมาก่อน

ในมุมของนักลงทุนเอง ถ้าคนที่ถือเงินสดไว้แน่นอน นี่คือโอกาสในการเลือกช้อปปิ้งโครงการที่ได้ราคาถูกลดแบบยอมขาดทุนของโครงการ ซึ่งแน่นอนเป็นกำไรเห็น ๆ ของนักลงทุนที่ได้ซื้อเก็บไว้แล้ว ซึ่งราคาแบบนี้ไม่ได้มีมาบ่อย ๆ แน่ ๆ แต่จุดนึงคือคุณก็คงต้องมีเงินเย็นพอที่จะถือเก็บไว้อีกสักระยะหนึ่งกว่าเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของคนจะฟื้นกลับขึ้นมาหลัง วิกฤตโคโรน่า ไวรัสจะหายไป ซึ่งตอนนี้เราก็ยังไม่มั่นใจว่านานแค่ไหนที่เราต้องอยู่กับมัน

หากต้องเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแบรนด์ตอนนี้ ปัจจัยที่ควรเลือกเป็นอย่างแรกคือจากอะไร

ข้อนี้บอกได้เลยว่า ตอนนี้มุมมองของลูกค้าที่มองกลับมาต่อ Brand เริ่มเปลี่ยนไป ภาพสะท้อนที่ชัดเจนตอนนี้เลยคือ ความรับผิดชอบและความใส่ใจในยามวิกฤตแบบนี้ การ Take Action ของแบรนด์ ก็เป็นจุดหนึ่งที่ลูกค้ามองเห็นและจับตามมอง แต่หากต้องดูว่าอะไรเป็นจุดที่จำเป็นในการเลือก

แบรนด์ที่มีการบริหารจัดการ ดูแลที่ดี ความจริงในมุมนักลงทุนเลย จุดนี้อาจจะมองว่าไม่ได้สำคัญเท่ากับ การได้เลือกซื้อของที่ราคาถูก แต่อย่าลืมว่าในมุมที่คนจะมาซื้อต่อมักจะให้สำคัญกับ Brand ที่ต้องมั่นใจได้ว่ามีการดูแลลูกค้าที่ดี และความรับผิดชอบหลังการขายที่ดี การบริหารจัดการโครงการที่ดี ซึ่งถ้าเป็นโครงการที่อยู่ภายใต้ Brand ที่มีจุดแข็งเหล่านี้ ขายต่อไม่ใช่เรื่องยาก อีกอย่างตอนนี้สำหรับแบรนด์ที่ลดราคาแบบหนีตายลดราคากันแบบต้องร้องขอชีวิต (สำหรับคนที่ซื้อไปก่อนหน้า) ก็อาจจะต้องระวังเหมือนกันนะ เพราะแบรนด์เหล่านี้อาจจะทำให้ในอนาคตนักลงทุนเค้าก็ไม่กล้ารีบซื้อก่อน เพราะกลัวจะได้ของแพงกว่าคนซื้อที่หลังด้วยเหมือนกัน ก็มีให้เห็นมาเยอะแล้ว เปิดโครงการแรก ๆ ไม่ฮอตเท่าที่ตั้งใจ เพราะคนมารอเก็บรอบหลัง ๆ ราคาลดเยอะ ๆ แทน

แนะนำวิธีรับมือสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่กระทบเศรษฐกิจหนัก ๆ แบบนี้ ควรปรับตัวอย่างไร

CASH คือ พระเจ้า ความไว คือ ปีศาจ

นักลงทุนน่ะ ถ้าใครไม่เคยบาดเจ็บ ก็เหมือนทหารที่ไม่เคยไปออกรบ จะว่าไปก็เหมือนค่าซื้อวิชาแหละ ใคร ๆ ก็ว่ากันแบบนี้ ค่าเรียนแต่ละคนก็แพงไม่เท่ากันหรอกนะว่ามั้ย 5555 เอาเป็นว่า ถ้าสถานการณ์และเสรษฐกิจแบบนี้ บอกเลยว่า อย่างแรก Cash คือพระเจ้า ความไวคือปีศาจ อย่างที่บอกครับ สถานการณ์แบบนี้หลายคนไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนอะไร มักถือเงินสดกันไว้ก่อน เพราะหนึ่งคือมันเป็นทุนสำรองที่ดีในกรณีที่เรายังไม่มั่นใจต่อสถานการณ์ แบบนี้ และที่สำคัญที่บ่อยครั้งที่ โอกาสมาถึงเงินสดนี่แหละที่มีอำนาจต่อรอง และพร้อมรบจบได้ อย่างที่รู้ครับ ช่วงนี้หลายต่อหลายโครงการ อยู่ ๆ ก็มาลดราคา กันแบบบางทีก็ ลดแบบกระหน่ำหนีตาย ถ้าเรากำเงินสดกันอยู่ รับรองได้ของดี ๆ มาไม่ยาก แต่นั่นก็ต้องมาพร้อมกับความไว เพราะ ของถูก ๆ ใคร​ ๆ ก็อยากแย่งกันทั้งนั้นว่ามั้ย

อีกข้อสำคัญคือ มองให้ขาด ว่าของที่เราจะไปรับมามันดีจริงหรือ ปล่อยต่อ ยากหรือง่ายแค่ไหน เท่าที่เจอตอนนี้หลายโครงการ โดยเฉพาะโซนท่องเที่ยว ต่างชาติ เทกระหน่ำ กันสุด ๆ ซึ่งรูปแบบโครงการก็ดูโอเค น่าสนใจ ราคาก็ลดเยอะ แถมก็แยะ แต่ถ้ามองตลาดโซนท่องเที่ยวแล้วเชื่อว่ากว่าจะกลับมาก็อีกสักพักใหญ่ เพราะหลายชาติก็อาจจะไม่อยากใช้เงินกันแม้สถานการณ์จะจบไป ซึ่งเราก็อาจจะปล่อยเช่าหรือขายต่อไม่ได้ง่าย ๆเช่นกัน แบบนี้ก็อาจจะต้องระวัง ซึ่งก็อาจจะหันไปมองโครงการตลาดย่านใกล้มหาวิทยาลัยหรือแหล่งงานใหญ่ ๆ มากกว่า เพราะตลาดปล่อยเช่ายังคงมีความชัดเจนกว่า แม้ราคาอาจจะสูงขึ้นมากว่าหน่อย แต่เมื่อเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนก็ดีกว่าเงินฝากแน่นอน

สำหรับคนที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้ มีข้อแนะนำว่าอย่างไร

เป็นโอกาสดีนะครับ สำหรับคนที่พร้อม ช่วงนี้หลายต่อหลายโครงการ จากหลากหลายแบรนด์ดัง ต่างพากันลดแลกแจกแถมกันมากมาย แม้แต่คนที่มองหาที่อยู่อาศัยเอง ก็ถือว่าเป็นช่วงจังหวะที่ดีที่มีของดี ราคาถูกให้เลือกเยอะเลย แต่ทั้งนี้ก็ควรวิเคราะห์ และมองกันให้ขาด ถึงจังหวะขายต่อ ว่าพร้อมที่จะถือต่อไปสักระยะใหญ่โดยไม่เดือดร้อนหรือเปล่า ส่วนถ้ามองเรื่องการลงทุนแบบปล่อยเช่า อาจจะต้องเจอกับสถานการณ์ค่าเช่าที่ปรับตัวลง ตามสภาวะเศรษฐกิจ ที่ผู้เช่าเองก็อาจจะน้อยลง เพราะตลาดแรงงานเองก็อาจจะย้ายกลับต่างจังหวัดไปสักระยะหนึ่ง และค่าเช่าเองก็ปรับตัวลดลง จากการต่อรองและแข่งกันลดราคาของเจ้าของห้องเพื่อให้มีผู้เช่า ทำให้  Yield หรือผลตอบแทนเองก็อาจจะลดลงกว่า 2-3 ปีก่อนหน้านี้ไปพอสมควรเหมือนกัน

สุดท้ายแล้ว ลองมองตัวเองก่อนว่าพร้อมแค่ไหนที่อาจจะต้องถือครองนานขึ้น อาจจะปล่อยเช่าแข่งขันกันดุเดือดมากขึ้น แต่ yield กลับลดลง แต่ก็แลกกับการที่ได้เลือกสินทรัพย์ที่ถูกลงด้วยเช่นกัน เลยอยากใช้ประโยคสุดคลาสสิคที่ว่า การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนกันนะครับ