PROPERTY TALK: SENA x Hankyu Realty ความเคลื่อนไหวครั้งสำคัญของวงการอสังหาฯ ไทย กับ Partner ยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น

ในปัจจุบันนี้แม้ภาพของเศรษฐกิจโดยรวมอาจดูไม่ค่อยจะคึกคักมากนัก แต่ทางฟากฝั่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีการแข่งขันในตลาดที่เข้มข้น ยืนยันได้จากโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายโครงการที่ยังคงเกิดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง และสามารถทำยอดขายได้ดีสวนกระแสทิศทางเศรษฐกิจ

ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ที่กำลังร้อนแรง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA หนึ่งในผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นแนวหน้าของเมืองไทยยังคงเดินหน้ารุกหนัก ด้วยการเปิดบริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด บริษัทที่เกิดจากการผนึกกำลังร่วมทุนระหว่าง SENA และ บริษัท ฮันคิว เรียลตี้ (ประเทศญี่ปุ่น) จำกัด ซึ่งเป็นหนึ่งในกลุ่มบริษัท Hankyu Hanshin Holding Group ยักษ์ใหญ่แห่งวงการอสังหาฯ จากประเทศญี่ปุ่น ที่มีประสบการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยมายาวนานกว่า 100 ปี

กับความเคลื่อนไหวที่ต้องยอมรับว่าเป็นอีกก้าวสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย UNLOCKMEN จึงไม่พลาดที่จะเข้าไปพูดคุยกับผู้บริหารหญิงแกร่ง ‘ดร.ยุ้ย – ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์’ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ ‘มร.ริวอิจิ โมโรโทมิ’ ประธานบริษัท ฮันคิว เรียลตี้ (ประเทศญี่ปุ่น) จำกัด ถึงความเป็นมาของดีลระดับหมื่นล้าน รวมถึงเจาะลึกแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้ความร่วมมือของทั้ง 2 บริษัท กับความน่าสนใจของกลยุทธ์การสร้างจุดแข็งด้วยความแตกต่าง โดยดึงเอาจุดเด่นจากวิธีคิดแบบญี่ปุ่นมาปรับใช้ ว่ามันจะเหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยในเมืองไทยอย่างไร

UNLOCKMEN: ก่อนอื่นต้องขอย้อนไปยังจุดเริ่มต้นของการพบกันระหว่าง 2 บริษัท ว่ามีความเป็นมาอย่างไร ใช้ระยะเวลาศึกษาดูงานนานเท่าไหร่ ก่อนจะมีการตัดสินใจร่วมทุนกันในครั้งนี้ ?

ดร.ยุ้ย: ถ้านับจากครั้งแรกที่เราไปดูงานยังฮันคิวที่ประเทศญี่ปุ่น ตั้งแต่เดือนมกราคม ปีที่แล้วก็จะประมาณปีครึ่ง ซึ่งการไปครั้งนั้นทำให้มีโอกาสได้เจอท่านประธานที่บริษัทที่โอซาก้าด้วย หลังจากกลับไทยทาง SENA และ Hankyu ก็ได้มีการพูดคุยแลกเปลี่ยนความเห็นระหว่างกันในตลอดปีที่ผ่านมา พบว่าทั้ง 2 บริษัทต่างก็มี philosophy ที่เหมือนกัน คิดในแบบเดียวกัน ซึ่งความเหมือนกันในจุดนี้คือสิ่งสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นว่าเราสามารถร่วมงานกันได้ดี จนเป็นที่มาของการร่วมทุนในครั้งนี้ค่ะ

UNLOCKMEN: การร่วมมือกันในครั้งนี้ถือเป็นการจับมือกันที่ยิ่งใหญ่มากของทั้งฝั่งประเทศไทย และญี่ปุ่น ดีลระดับนี้จะเกิดขึ้นได้ ต่างฝ่ายย่อมต้องมองเห็นจุดเด่น หรือจุดแข็งในการทำธุรกิจของกันและกัน จากตัวเลือกมากมายในตลาด อะไรคือจุดเด่นที่สุดที่ SENA มองเห็นใน Hankyu และอะไรคือสิ่งที่ Hankyu เห็นใน SENA ?

ดร.ยุ้ย: เราขอให้คำตอบแทนทั้งในฝั่งของ SENA และ Hankyu เลยนะคะ ก็อย่างที่เรียนไปในขั้นต้น เราคิดว่าการลงทุนทำโครงการด้วยกัน ความสำคัญที่สุดคือต้องมี philosophy ตรงกัน คือวิธีคิด วิธีการทำงานต้องไปทางเดียวกัน นั่นคือจุดสำคัญที่ SENA และ Hankyu มองเห็นเป็นจุดแข็งของกันและกัน เพราะว่าการทำงานจริง ๆ มันจะมีการตัดสินใจเกิดขึ้นตลอดเวลา ถ้าเกิดคนเรามีมองอะไรไม่ค่อยเหมือนกัน เวลาทำงานด้วยกันแล้วเนี่ย มันจะเป็นเรื่องยากเมื่ออยู่ในขั้นตอนที่ต้องตัดสินใจร่วมกัน

อีกประเด็นคือเรื่องของ segment ที่ SENA และ Hankyu ต่างก็แบ่ง Segment จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางไปจนถึงระดับบนเหมือนกัน ในแง่ของวิธีคิดที่ตรงกันอย่าง consumers come first คือสิ่งที่สำคัญมากนะคะ เพราะการยึดหลัก consumers come first เแสดงว่าเราต้องกล้าลงเงินกับ after sales service เพื่อมั่นใจว่าของที่เราให้สามารถเทคแคร์ลูกค้าได้ และเพื่อความมั่นใจที่ว่าเงินที่ลงไปกับค่าทำการวิจัยเพื่อจะเข้าใจว่าลูกค้าเราต้องการอะไรคือสิ่งสำคัญ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ถ้าเราคุยกับคนที่แนวคิดไม่เหมือนกันมันจะจบไม่ง่ายเท่าไหร่ และเราต้องยอมรับอีกเหมือนกันว่าภายใต้ความต้องการของลูกค้า และภายใต้ความต้องการของเราที่จะทำอะไรมากมายไปหมด ในที่สุดแล้วก็ต้องย้อนมาที่ segment อีกว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเรามีความต้องการซื้อที่เท่าไหร่ ตรงนี้ก็เป็นเรื่องที่ต้องยอมรับ และเข้าใจเหมือนกันทั้งสองฝ่ายนะคะ ซึ่งสององค์ประกอบนี้เป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้เรารู้สึกว่าเราเป็นคู่ที่เหมาะสมกัน

แต่แน่นอนว่าทั้งหมดทั้งปวงก็มาจากเหตุผลสำคัญที่ว่า Hankyu เป็นบริษัทที่ยิ่งใหญ่ของญี่ปุ่น และมีประสบการณ์อันยาวนานเป็นร้อยปี จริง ๆ ต้องบอกว่าทางเรารู้สึกภูมิใจมากนะคะ ที่ทาง SENA มีโอกาสร่วมงานกับบริษัทที่ยิ่งใหญ่ และมีประสบการณ์ที่ยาวนานแบบนี้ ดังนั้นนอกจากวิธีคิดในการพัฒนาโปรดักส์ที่เรารู้สึกว่าตรงกัน ซึ่งอีกสิ่งหนึ่งที่เรารู้สึกคือ เรารู้สึกชื่นชมในความเป็นมืออาชีพของญี่ปุ่น ที่ทุกคนน่าจะเข้าใจตรงกันว่าญี่ปุ่นเป็นชนชาติที่มีความเป็นมืออาชีพสูง และเรื่องราวต่าง ๆ เหล่านี้เราสามารถที่จะถูกถ่ายทอดผ่านการทำงานมาได้

UNLOCKMEN: ความยิ่งใหญ่ของ Hankyu ในญี่ปุ่น เป็นชื่อที่ครอบคลุมแทบจะทั่วฝั่ง Osaka ทำไม Hankyu ถึงเลือกขยายการลงทุนในประเทศไทย มีมุมมองต่อศักยภาพ และโอกาสการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยอย่างไรบ้าง ?

มร.โมโรโทมิ: เรามองว่าตลาดประเทศไทยค่อนข้างใหญ่ และรายได้เฉลี่ยต่อคนของกลุ่มเป้าหมายในกรุงเทพฯ นั้นค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในระดับอาเซียน นอกจากนี้อัตราความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ด้วยจำนวนประชากรจากต่างจังหวัดที่หลั่งไหลเข้ามาอยู่ในตัวเมือง เป็นลักษณะที่คล้ายคลึงกับญี่ปุ่นเมื่อสมัยก่อน ทาง Hankyu จึงเล็งเห็นว่าประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ นั้นเป็นพื้นที่ซึ่งมีศักยภาพสูง มีความเหมาะสมในการลงทุนทำโครงการ

UNLOCKMEN: เมื่อจับมือกันเป็น บริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด อะไรคือจุดเด่นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การพัฒนาของบริษัทนี้

ดร.ยุ้ย: สิ่งที่เป็นจุดเด่นของโครงการอสังหา ฯ ที่เราดำเนินการร่วมกันนั้น เป็นเรื่องของแนวความคิดและการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ที่ทาง Hankyu เรียกว่า Geo fit+ ซึ่งเป็นแนวคิดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ใส่ใจในรายละเอียด และเข้าใจความต้องการของผู้อยู่อาศัย โดยองค์ความรู้ที่เรานำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ แบ่งออกมาได้เป็น 3 หัวข้อใหญ่ เริ่มจาก Japanese Functionality เน้นฟังก์ชั่นการใช้งานในที่อยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพ, Japanese Innovation ใช้นวัตกรรมใหม่ ๆ ที่คิดค้นออกมาเพื่อการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบ และสุดท้ายคือ Japanese Design กับการดีไซน์ที่อยู่อาศัยที่มีกลิ่นอายความเป็นญี่ปุ่นร่วมสมัย ซึ่งเป็นความสวยงามที่เรียบง่าย

UNLOCKMEN: อยากให้ช่วยขยายความ ความหมายของ Geo fit+ ที่ใช้เป็นคอนเซ็ปต์หลักในการสร้างสรรค์โครงการของ บริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด ?

มร.โมโรโทมิ: Geo fit+ เป็นแบรนด์หนึ่งของทาง Hankyu ที่เริ่มมาตั้งแต่ปี 2004 จุดเด่นของโครงการในแบรนด์นี้จะนำเอาข้อมูลความต้องการของลูกค้าไปวิเคราะห์เพื่อแก้ไข ปรับปรุง และนำไปใช้ในการสร้างสรรค์โครงการ ซึ่งเป็นการปรับปรุงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่างโครงการที่ดำเนินการเสร็จมีลูกค้าเข้าไปอยู่อาศัยแล้ว ทาง Hankyu ก็ยังนำข้อมูลคำติชมความต้องการต่าง ๆ จากลูกค้า มาวิเคราะห์ และปรับใช้ในโครงการใหม่ต่อไปเรื่อย ๆ มาจนถึงปัจจุบัน

UNLOCKMEN: บริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด นำเอาแนวคิด Geo fit+ จาก Hankyu ประเทศญี่ปุ่น มาประยุกต์ใช้กับการออกแบบโครงการในไทยอย่างไร ?

ดร.ยุ้ย: ต้องเรียนในสองประเด็นนะคะ เรื่อง Geo fit+ ที่เรานำมาประยุกต์ใช้ไม่ใช่แค่เพียงการออกแบบโครงการ อย่างแรกที่เรานำมาใช้คือเรื่อง philosophy ก็คือปรัชญาการทำงาน คือวิธีคิดแนวทางการปฏิบัติใช่มั้ยคะ ซึ่งอันนี้เราก็เอามาปรับ และประยุกต์ใช้กับที่บริษัทเหมือนกัน ปกติเสนาก็พยายามที่จะ consumers come first อยู่แล้ว และเราก็มาดูว่าวิธีการปกติเราได้ฟีดแบ็คจากลูกค้า เมื่อเทียบกับแนวคิด Geo fit+ แล้วสามารถเอามาปรับใช้เข้าสู่กระบวนการได้มากน้อยยังไง เอาแนวคิดวิธีการทำงานของเขามาปรับใช้ นั่นคือวิธีการทำงาน

อย่างที่สองเนี่ย ถ้าพูดง่าย ๆ คือเรานำมาจากประสบการณ์ จากสิ่งที่เค้าเจอ ว่าเจออะไรมาบ้าง คือ Geo fit+ ที่เค้าเจอ แบ่งได้เป็น 4 อย่างนะคะ Geo fit+ คือหมายถึง คนที่เคยซื้อหมู่บ้านเค้าเนี่ยมานั่งคุยถึงปัญหา และความต้องการต่าง ๆ แล้วเค้าก็รับฟัง นำไปวิเคราะห์ แก้ปัญหา และพัฒนาในโครงการใหม่ ซึ่งข้อมูลทั้งหมดที่เค้าได้มาเนี่ย เค้าจะแยกเป็น 4 มิติ เริ่มจากมิติแรกเรียกว่า Geo day หมายถึงเรื่องของการที่จะปรับปรุงผลิตภัณฑ์ของตัวเองยังไง เพื่อให้การอยู่อาศัยในทุกวันมันดียิ่งขึ้น เช่น การใช้ครัว คือเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ การทำครัวบางทีน้ำมันขอบกระเด็นแล้วมันเช็ดออกลำบาก เราก็จะดูว่าทำยังไงดีให้มันเช็ดไม่ลำบากอะไรแบบนี้เป็นต้น ส่วนที่สองคือ Geo eco คือเรื่องประหยัดพลังงาน ทำยังไงให้คนที่อยู่อาศัยในคอนโดตัวเองสามารถที่จะประหยัดพลังงานได้มากขึ้น อย่างเทคโนโลยีพลังงานจากโซล่าร์เซลล์ ที่ SENA ได้นำร่องนำมาใช้ในการทำหมู่บ้านพลังงานโซล่าร์เต็มรูปแบบรายแรกในไทย อันที่สามคือ Geo age อันนี้อย่างญี่ปุ่นเป็นการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุก่อนเรามาก เค้าก็เลยให้ความสำคัญกับการใช้งานฟังก์ชั่นต่างๆ ภายในห้องที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับผู้สูงอายุ และเราเองก็นำมาประยุกต์ใช้กับบาง segment ของเราด้วย สุดท้ายมิติที่สี่ Geo sonae คือการคิดถึงเกี่ยวกับเรื่องของความปลอดภัย คือต้องบอกว่าญี่ปุ่นให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มาก เพราะว่าเป็นประเทศที่ประสบกับภัยพิบัติค่อนข้างบ่อย เราก็นำเรื่องของ Care Unit ที่เหมาะสมกับประเทศไทยมาปรับใช้ ในเรื่องของห้องพยาบาลจะมีอุปกรณ์กู้ชีพเบื้องต้น มีเครื่องปั๊มหัวใจ มีการเทรนคนของเราให้ปั๊มหัวใจ ปฐมพยาบาลเบื้องต้นเป็น คิดเผื่อไปถึงกรณีฉุกเฉินว่าจะต้องมีความกว้างของประตูในโครงการที่สามารถเข็นเปลผู้ป่วยผ่านได้สะดวกอะไรแบบนี้ สรุปคือสิ่งที่เราได้จาก Geo fit+ และนำมาปรับใช้มีสองประเด็น อย่างแรกคือเรื่องวิธีคิด อย่างที่สองก็คือไอเท็มที่ช่วยให้การอยู่อาศัยดียิ่งขึ้น ซึ่งเราก็มีหน้าที่เลือกนำมาใช้ และ ปรับเปลี่ยนให้ดีให้เหมาะกับสมวิถีชีวิต ความเป็นอยู่ และความต้องการของผู้อยู่อาศัยชาวไทย

UNLOCKMEN: คิดว่าจุดไหนที่จะทำให้โครงการซึ่งพัฒนาขึ้นมาด้วยแนวคิด Geo fit+ สามารถสร้างความแตกต่างที่เหนือกว่าคู่แข่งในตลาด ?

ดร.ยุ้ย:  จริง ๆ แล้ว Geo fit+ มันเป็น collective idea มากกว่า เพราะ Geo fit+ ไม่ใช่สิ่งประดิษฐ์อะไรใหม่ แต่เป็นความใส่ใจอย่างละเล็กละน้อยของทุกไอเท็มที่ส่งผลกระทบกับการใช้ชีวิตของคน แล้วเรานำไอเท็มเหล่านั้นมา ปรับปรุงให้ที่อยู่อาศัยของเราทำออกมาแล้วดี เพราะฉะนั้นบางเรื่องที่เราฟังอาจจะเป็นเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ เพราะเรื่องใหญ่คือ ยกตัวอย่างห้อง 28 ตารางเมตร มีห้องนอน ห้องน้ำ ห้องรับแขก ห้องครัว ทุกคนก็เหมือนกัน ทุกคน ทุกโครงการมีสิ่งเหล่าเหมือนกันหมด คำถามคือทำไมลูกค้าต้องซื้อเรา ในเมื่อห้อง 28 ตารางเมตร ทุกคนมีอะไรเหมือน ๆ กัน แต่เราพยายามเสนอ โลเคชั่นที่ดี ราคาที่ไม่แพงกว่าคนอื่น และฟังก์ชั่นปกติที่ทุกคนมีแต่เรามีการพัฒนาปรับปรุงบริการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่มากกว่า พูดได้ว่าความต่างซึ่งถือเป็นจุดแข็งของเราคือความละเอียดที่เราใส่ใจสิ่งเล็ก ๆ น้อย ๆ เอาง่าย ๆ ถ้าเริ่มจากห้องนอน เราก็จะปรับปรุงพัฒนาให้ห้องนอนที่ทุกคนมี เป็นห้องนอนที่เกิดขึ้นจาก Geo fit+ ให้มันดียิ่งขึ้น จะดียิ่งขึ้นยังไงก็ขึ้นอยู่กับเสียงลูกค้าบอก ยกตัวอย่างลูกค้าบอกว่าเนี่ยห้องนอนปกติอยากดดูทีวีแต่ดูไม่ได้ เราก็เอาไอเดียนี้มา ทำยังไงให้ห้องนอนมีพื้นที่ ที่สามารถดูทีวีได้เป็นต้น Geo fit+ เป็นแบบนั้น คือการเอาเสียงส่วนรวม ความต้องการ ข้อแนะนำของลูกค้าที่เราได้ยินมาพยายามปรับปรุงทำให้โปรดักส์ที่มีสามารถตอบสนองลูกค้าให้ได้ดีที่สุด แล้ว Geo fit+ เนี่ยคือ branding ในลักษณะของ trustmark หรือเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือของแบรนด์ที่มีความชำนาญด้านใดด้านหนึ่งเป็นพิเศษ เหมือนเป็นตรารับรองคุณภาพ ซึ่งตราประทับ Geo fit+ จาก Hankyu นี่สามารถพบเห็นได้ตั้งแต่ป้ายหน้าโครงการ ไปจนถึงส่วนต่าง ๆ ในโครงการ หรือองค์ประกอบในห้องที่พัฒนาขึ้นมาภายใต้แนวคิดนี้

UNLOCKMEN: สำหรับการร่วมทุนในครั้งนี้ได้วางเป้าหมายในอนาคตไว้อย่างไรบ้าง มีแผนที่จะนำ trustmark “Geo fit+” ไปใช้ในโครงการใด และจุดหมายที่จะเรียกได้ว่า การจับมือครั้งนี้ประสบความสำเร็จ อยู่ตรงไหน ?

ดร.ยุ้ย: เบื้องต้นจะเป็นโครงการ Niche MONO สุขุมวิท– แบริ่ง และ Niche Pride เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ที่จะพัฒนาโครงการโดยใช้คอนเซ็ปต์ Geo fit+ ส่วนเรื่องจุดหมาย และการวัดผลที่จะเรียกได้ว่าอะไรคือความสำเร็จ อันนี้ตอบยาก เพราะสิ่งที่เราทำอยู่มันคือ branding ซึ่งน่าจะแตกต่างจากการวัด ROI หาผลตอบแทนจากการลงทุน แต่ความตั้งใจ และสิ่งที่ SENA และ Hankyu เห็นตรงกันจากการร่วมทุนครั้งนี้คือการร่วมมือลงทุนในระยะยาว

อยากให้อีก 3 – 4 ปีข้างหน้า SENA ยังคงมีโครงการใหม่ที่ทำร่วมกันกับ Hankyu ทุกคนยังคงเห็น trustmark ของ Geo fit+ อยู่ ขณะเดียวกันในอนาคตสิ่งที่เรานำมาใส่ใน Geo fit+ อาจจะแตกต่างออกไปจากตอนนี้ เนื่องจากความต้องการที่เปลี่ยนไปของผู้อยู่อาศัย ความสำเร็จจริง ๆ ของการร่วมมือในครั้งนี้คงเป็น continued process หรือขั้นตอนที่เราได้พัฒนาโครงการภายใต้แนวคิด Geo fit+ ให้ดียิ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้ดีที่สุด

ถือว่าเป็นอีกก้าวสำคัญของวงการอสังหาฯ ในเมืองไทยที่น่าจับตา นอกจากจะเป็นดีลที่นำเม็ดเงินเข้าสู่ประเทศในมูลค่ามหาศาล นี่ยังเป็นความหวังของผู้บริโภคอย่างเรา กับทางเลือกของที่อยู่อาศัยแนวคิดใหม่ ที่พัฒนาขึ้นมาโดยฟังเสียงของผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก ตามรูปแบบการทำงานด้วย หัวคิด และหัวใจ ในสไตล์ของเสนา 

และสำหรับใครที่สนใจโครงการ ‘Niche MONO สุขุมวิท– แบริ่ง’ ที่อยู่อาศัยซึ่งนำร่องเอาแนวคิด Geo fit+ มาใช้เป็นครั้งแรกในประเทศไทย สามารถลงทะเบียนเพื่อรับข้อมูลข่าวสารก่อนใครได้ที่ http://www.sena.co.th/register/niche-mono-sukhumvit-bearing